Es habitual que en las Comunidad de Propietarios existan terrazas que se definen como elementos comunes de uso privativo. En ellas el propietario de un piso tiene el usufructo de la misma, pero no la propiedad. Es decir, estas terrazas tienen por un lado la condición de elemento común (por ser cubierta de la planta inferior) y por otro la de elemento privativo (porque su uso corresponde al propietario de la planta superior).
Los problemas vienen cuando se produce una filtración desde una de estas terrazas a la planta inferior. En ese caso ¿de quién es la responsabilidad de la reparación de estos elementos comunes de uso privativo? ¿Del propietario o de la Comunidad?
La respuesta es que depende de la localización de la causa que genera la filtración:
Si la filtración se origina a consecuencia de deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación será a cargo del propietario que la utiliza, por incumplimiento de lo establecido en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no está de más recordar:
1. Son obligaciones de cada propietario:
- a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Si la causa de la filtración se debe a un defecto en la impermeabilización de la terraza o al deterioro de la tela asfáltica, la reparación será a cargo de la Comunidad de propietarios, en virtud del artículo 10.1 de la LPH.
Hay en circulación un FALSO MITO que dice que el usufructuario está obligado a pagar el 25% de la reparación por el mero hecho de tener el uso y disfrute de la terraza, sea cual sea la causa que haga necesaria esa reparación. Pues bien, esto no tiene ningún respaldo legal, ni fundamento alguno. Es totalmente falso.
Para determinar la responsabilidad de la reparación de elementos comunes de uso privativo hay que dilucidar previamente si el deterioro está en la parte que pisa el usuario (el solado que se ve), en ese caso lo paga el propietario, o si la avería está en la zona interna que no se ve (defecto de la estructura, de la capa impermeabilizante, etc) en cuyo caso la reparación la paga la Comunidad. Y para ello, para localizar el origen de las filtraciones, lo recomendable es basarse en un informe técnico.